ROI đầu tư cho thuê
Tính tỷ suất sinh lời (ROI) khi mua bất động sản để cho thuê, dựa trên giá vốn và tiền thuê.
📈 Tính ROI đầu tư cho thuê
Kết quả tự cập nhật ngay khi bạn đổi số liệu.
* Ước tính tham khảo dựa trên số liệu bạn nhập, không phải cam kết lợi nhuận thực tế — giá thuê/chi phí thực tế có thể biến động.
Công cụ hoạt động như thế nào?
Công cụ tính cap rate (tỷ suất sinh lời cho thuê) = dòng tiền ròng/năm (tiền thuê trừ chi phí vận hành) chia cho giá mua × 100 — chỉ số cốt lõi để đánh giá 1 BĐS cho thuê có đáng đầu tư hay không, độc lập với việc BĐS đó có tăng giá hay không.
"Tổng lợi suất ước tính" cộng thêm phần % tăng giá BĐS kỳ vọng/năm vào cap rate (cộng đơn giản, không kép) để ước tính lợi nhuận toàn diện hơn. "Thời gian hoàn vốn" CHỈ tính dựa trên dòng tiền cho thuê (giá mua ÷ dòng tiền ròng/năm), không tính phần tăng giá — đây là mốc thời gian bạn lấy lại đúng số tiền đã bỏ ra thuần từ tiền thuê thu về.
Yếu tố ảnh hưởng đến kết quả
Chỉ số cốt lõi: dòng tiền cho thuê ròng/năm chia cho giá mua. Cap rate càng cao, BĐS càng sinh lời tốt từ việc cho thuê thuần tuý.
Cần điền ĐẦY ĐỦ chi phí thật (quản lý, bảo trì, thuế cho thuê nếu có...) — điền thiếu sẽ khiến ROI tính ra cao hơn thực tế.
Chỉ cộng thêm vào "tổng lợi suất ước tính", KHÔNG ảnh hưởng đến cap rate hay thời gian hoàn vốn — 2 chỉ số này chỉ dựa trên dòng tiền cho thuê thật.
Câu hỏi thường gặp về roi đầu tư cho thuê
Cap rate là gì, bao nhiêu là tốt?
Cap rate (tỷ suất vốn hoá) = dòng tiền cho thuê ròng/năm ÷ giá mua × 100%, cho biết BĐS sinh lời bao nhiêu % mỗi năm từ việc cho thuê thuần tuý, chưa tính tăng giá. Mức "tốt" tuỳ khẩu vị rủi ro và loại hình BĐS, nhưng cap rate càng cao (so với lãi suất gửi tiết kiệm/lãi vay) thì đầu tư cho thuê càng hấp dẫn về mặt dòng tiền.
ROI đầu tư cho thuê ở đây có tính luôn phần BĐS tăng giá không?
Cap rate thì KHÔNG (chỉ tính dòng tiền cho thuê). "Tổng lợi suất ước tính" thì CÓ — bằng cap rate cộng thêm % tăng giá kỳ vọng bạn nhập, theo phép cộng đơn giản (không phải lãi kép), nên chỉ mang tính ước lượng nhanh, không phải công thức lợi nhuận đầu tư đầy đủ.
Thời gian hoàn vốn tính như thế nào?
Bằng giá mua chia cho dòng tiền cho thuê ròng mỗi năm — CHỈ tính phần hoàn vốn từ tiền thuê thu về, không tính đến việc bán lại BĐS sau này dù giá đã tăng. Đây là góc nhìn thận trọng, phù hợp để đánh giá khả năng sinh dòng tiền thuần của BĐS.
Chi phí vận hành cần đưa vào những khoản gì?
Nên tính đủ: phí quản lý/dịch vụ toà nhà, chi phí bảo trì sửa chữa định kỳ, thời gian trống phòng dự phòng (không có khách thuê), và thuế thu nhập từ cho thuê nếu có. Điền thiếu chi phí sẽ khiến cap rate và ROI tính ra CAO HƠN thực tế — nên ước lượng thận trọng thay vì lạc quan.
Công cụ này có tính thuế cho thuê nhà không?
Không tự động — bạn cần tự cộng thuế/lệ phí môn bài từ hoạt động cho thuê (nếu có phát sinh theo doanh thu cho thuê thực tế) vào mục "chi phí vận hành/tháng" để kết quả cap rate phản ánh đúng dòng tiền ròng thực nhận.