Hệ thống quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị tại Việt Nam được phân chia thành nhiều cấp độ khác nhau, trong đó quy hoạch chung là quy hoạch mang tính định hướng phát triển tổng thể cho một đô thị, khu vực trong một khoảng thời gian dài, xác định các định hướng lớn về phân khu chức năng, hệ thống hạ tầng khung, chưa đi vào chi tiết cụ thể cho từng lô đất, thửa đất riêng lẻ, trong khi đó, quy hoạch chi tiết xây dựng, thường ở tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000, là bước cụ thể hóa của quy hoạch chung, xác định rõ ràng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho từng lô đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, khoảng lùi xây dựng, đây là căn cứ trực tiếp để cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cụ thể, đối với những khu vực chỉ mới có quy hoạch chung mà chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết, việc xác định chính xác khả năng xây dựng thực tế của từng thửa đất cụ thể thường gặp khó khăn hơn, có thể chưa đủ cơ sở để cấp giấy phép xây dựng cho đến khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, khi tư vấn cho khách hàng, môi giới cần tìm hiểu, làm rõ khu vực có tài sản đang giao dịch đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hay chưa, tránh đưa ra những cam kết về khả năng xây dựng khi chưa có căn cứ pháp lý cụ thể, rõ ràng.
Quy hoạch chung mang tính định hướng phát triển tổng thể, chưa chi tiết
Quy hoạch chung định hướng phát triển tổng thể cho đô thị, khu vực trong thời gian dài, xác định định hướng lớn về phân khu chức năng, hạ tầng khung, chưa đi vào chi tiết cụ thể cho từng lô đất, thửa đất riêng lẻ.
Quy hoạch chi tiết cụ thể hóa chỉ tiêu xây dựng cho từng lô đất
Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 cụ thể hóa quy hoạch chung, xác định rõ chỉ tiêu như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, khoảng lùi, là căn cứ trực tiếp cấp giấy phép xây dựng.
Đất chưa có quy hoạch chi tiết khó xác định chính xác khả năng xây dựng
Khu vực chỉ mới có quy hoạch chung, chưa có quy hoạch chi tiết thường khó xác định chính xác khả năng xây dựng, chưa đủ cơ sở cấp phép cho đến khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, môi giới cần làm rõ tình trạng này cho khách hàng.
Câu hỏi thường gặp: Vì sao cần phân biệt quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết?