Dự án
24 câu hỏi
Suất ngoại giao – rủi ro khi mua?
Rủi ro "suất ngoại giao": (1) MÔI GIỚI "phù phép" suất giả để câu khách + bán giá thật cao; (2) Tin "có người quen lấy được suất" – thường lừa đảo cọc trước; (3) CĐT BÁN PUBLIC sau đó, giá thực không khác; (4) Một số dự án không có suất NG. CÁCH XÁC MINH: gọi trực tiếp hotline CĐT + yêu cầu HĐ chính thức + verify trên NDTN.
Tiến độ thanh toán dự án – mô hình?
TIẾN ĐỘ THANH TOÁN dự án HTTT: (1) Đợt 1 (5-10%): khi ký HĐMB; (2) Đợt 2-3 (15-25%): khi xong MÓNG + tầng hầm; (3) Đợt 4-6 (30-40%): khi xong THÂN; (4) Đợt 7-8 (10-15%): khi HOÀN THIỆN; (5) Đợt cuối (5%): khi nhận SỔ HỒNG. Tổng 5-10 đợt. Luật 2023: đợt cuối ≤5% khi cấp sổ.
Căn cứ pháp lý: Luật KD BĐS 2023
Mua nhà dự án qua sàn vs trực tiếp CĐT?
Mua DA: (1) QUA SÀN GIAO DỊCH: dễ so sánh nhiều dự án, sàn verify pháp lý, có thể vay ưu đãi; (2) TRỰC TIẾP CĐT: giá có thể THẤP HƠN 1-3% (không qua sàn), ưu đãi NỘI BỘ (vé du lịch, voucher), thông tin sớm về căn ngon. Khuyến nghị: TÌM qua sàn (có nhiều lựa chọn) → ĐÀM PHÁN trực tiếp với CĐT khi đã chọn được dự án.
CĐT lớn vs nhỏ – khác biệt?
CĐT LỚN (Vinhomes, Novaland, Masteri, Đất Xanh): (1) Giá cao hơn 20-50%; (2) Chất lượng XD tốt + bảo lãnh NH; (3) Uy tín, ít chậm tiến độ; (4) Tiện ích nội khu hoàn chỉnh. CĐT NHỎ (DN địa phương): (1) Giá rẻ; (2) RỦI RO chậm tiến độ, pháp lý không rõ; (3) Tiện ích đơn giản; (4) Khó vay NH. Mua khi: chấp nhận rủi ro + verify kỹ pháp lý.
Bảo hành nhà sau khi mua?
Luật KD BĐS 2023 + NĐ 06/2021: CĐT phải bảo hành: (1) KẾT CẤU CHỊU LỰC: 60 tháng (5 năm); (2) HOÀN THIỆN BÊN NGOÀI: 36 tháng; (3) HOÀN THIỆN BÊN TRONG (cửa, sàn, sơn): 24 tháng; (4) HỆ THỐNG ĐIỆN-NƯỚC: 12 tháng; (5) THIẾT BỊ NHẬP KHẨU: theo nhà sản xuất. Lỗi do người sử dụng: không bảo hành.
Căn cứ pháp lý: NĐ 06/2021/NĐ-CP
Xây nhà tự làm chủ vs khoán?
(1) TỰ LÀM CHỦ (mua VL + thuê thợ riêng): rẻ hơn 15-25%, kiểm soát chất lượng, NHƯNG tốn thời gian, công sức, phải biết nghề; (2) KHOÁN CÔNG (nhà thầu chỉ làm công): trung bình; (3) KHOÁN TRỌN GÓI (nhà thầu lo tất): đắt nhất nhưng tiện, có bảo hành. Phù hợp người bận, không biết XD.
Cải tạo nhà cũ chi phí bao nhiêu?
Tùy mức độ: (1) SƠN, THAY ĐỒ NỘI THẤT: 500K-1tr/m²; (2) SỬA NHẸ (cải tạo bếp, phòng tắm): 1-3tr/m²; (3) SỬA LỚN (thay cấu trúc, thêm tầng): 3-6tr/m²; (4) PHÁ XÂY MỚI: 4-8tr/m². Chi phí phụ: kiến trúc sư 100-300K/m², giấy phép 500K-2tr. Thời gian 1-6 tháng tùy quy mô.
Chi phí xây nhà mới ở Tây Ninh?
Giá xây dựng 2026 tại TN: (1) NHÀ CẤP 4 (1 tầng): 3-5tr/m²; (2) NHÀ PHỐ 2-3 TẦNG cơ bản: 4-6tr/m²; (3) Nhà phố cao cấp: 6-10tr/m²; (4) BIỆT THỰ: 8-15tr/m²; (5) NHÀ PHỐ SÂN VƯỜN: 5-8tr/m². Bao gồm: thô + hoàn thiện. Chưa bao gồm: nội thất, sân vườn, móng cọc đặc biệt.
Sửa chữa nhà có cần GP không?
Luật XD 2014: (1) SỬA NỘI THẤT (sơn, sàn, đèn): KHÔNG cần GP; (2) Thay cửa, lát gạch lại: không cần; (3) SỬA KẾT CẤU (phá tường chịu lực, thêm tầng, đua ban công): PHẢI có GP XD; (4) Cải tạo lớn (thay hệ thống điện-nước toàn nhà): nên có GP. Vi phạm: phạt 5-50tr + cưỡng chế khôi phục.
Căn cứ pháp lý: Luật XD 2014, NĐ 16/2022
Cư dân không đóng phí dịch vụ – hậu quả?
Cư dân chậm/không đóng phí dịch vụ: (1) Bị tính lãi chậm (0.05%/ngày); (2) Có thể bị cắt một số dịch vụ chung (thẻ thang máy, gửi xe); (3) BQT có thể kiện ra tòa đòi nợ; (4) Tích lũy thành nợ xấu – khi bán phải trả hết. Nếu phí dịch vụ quá cao/không hợp lý: kiến nghị tại Hội nghị cư dân để giảm.
Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 2023
Ban Quản trị chung cư – vai trò?
BQT chung cư: (1) Đại diện cư dân (do hội nghị cư dân bầu); (2) Quản lý quỹ bảo trì 2%; (3) Giám sát đơn vị quản lý dịch vụ; (4) Quyết định sửa chữa, bảo trì; (5) Bảo vệ quyền lợi cư dân với CĐT/đơn vị vận hành. Nhiệm kỳ 2-3 năm. BQT phải có ít nhất 3 người + có chứng chỉ quản lý nhà chung cư.
Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 2023
Phí dịch vụ chung cư – hợp lý bao nhiêu?
(1) Chung cư bình dân: 5,000-7,000đ/m²/tháng; (2) Trung cấp: 7,000-12,000đ/m²/tháng; (3) Cao cấp: 12,000-20,000đ/m²/tháng; (4) Siêu sang (Vinhomes, Masteri): 20,000-50,000đ/m²/tháng. VD: căn 80m² mức trung cấp ~800K/tháng. Bao gồm: an ninh, vệ sinh chung, thang máy, lễ tân, đèn chiếu sáng.
Chung cư có quỹ bảo trì 2% – dùng làm gì?
Quỹ bảo trì 2% giá nhà = 2% giá mua, nộp khi nhận nhà. CĐT thu, sau đó chuyển cho Ban Quản trị (BQT) chung cư. Dùng cho: sửa chữa thang máy, máy bơm, PCCC, hệ thống điện chung, vệ sinh khu chung, sơn lại tòa nhà. Quỹ này KHÁC phí dịch vụ tháng (an ninh, vệ sinh). Quản lý minh bạch, công khai báo cáo hàng quý.
Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 2023
Diện tích nhận thực vs HĐ – cách xử lý?
Khi nhận nhà, DT thực tế vs DT HĐ: (1) Lệch ≤2%: chấp nhận (sai số đo đạc); (2) Lệch 2-5%: CĐT trừ tiền theo % thiếu HOẶC buyer được trả thêm nếu dư; (3) Lệch >5%: buyer có quyền KHÔNG NHẬN nhà + hoàn tiền + bồi thường. Đo đạc bởi cán bộ địa chính. Quy định trong HĐ.
Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 2023
CĐT yêu cầu thêm phí ngoài HĐ?
Nếu CĐT yêu cầu trả thêm phí ngoài HĐ (phí dịch vụ, phí quản lý, phí "bôi trơn"): (1) TỪ CHỐI – không có nghĩa vụ pháp lý; (2) Yêu cầu CĐT giải thích bằng văn bản; (3) Báo cáo Sở Xây dựng nếu CĐT ép buộc; (4) Có thể kiện ra tòa. Lưu ý: phí dịch vụ chung (an ninh, vệ sinh) sau bàn giao là hợp lệ.
Căn cứ pháp lý: Luật KD BĐS 2023
Chuyển nhượng HĐ mua bán dự án?
Khi muốn bán lại HĐ mua dự án (chưa nhận nhà): (1) Phải có sự đồng ý CĐT; (2) Lập HĐ chuyển nhượng + công chứng; (3) CĐT chuyển tên trên HĐ gốc; (4) Phí CĐT thu 1-3% giá HĐ; (5) Thuế TNCN 2% (như bán BĐS thông thường). Phải đợi đến đợt thanh toán >50% mới được chuyển nhượng.
Căn cứ pháp lý: Luật KD BĐS 2023
Dự án mở bán đợt 1 – giá có lợi?
Đợt 1 mở bán (Soft launch): (1) Giá thấp nhất – khuyến khích "khách hàng đầu tiên"; (2) Lựa chọn vị trí tốt (tầng đẹp, view); (3) Ưu đãi: chiết khấu 5-10%, miễn phí dịch vụ, tặng nội thất; (4) Rủi ro: dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Đợt 2-3 giá tăng 5-15%. Cuối kỳ: đôi khi giảm để bán nốt căn ế.
Mua dự án sắp mở bán – rủi ro?
Dự án "sắp mở bán" thường chưa có: GP XD đầy đủ, Văn bản 8, Bảo lãnh NH. Rủi ro: (1) Dự án có thể trì hoãn 6-24 tháng; (2) Cọc có thể bị mất; (3) Pháp lý chưa rõ ràng. Nếu muốn cọc giữ chỗ: yêu cầu (a) Cọc thấp 1-3% không phải 5-10%; (b) HĐ rõ điều khoản hoàn cọc 100%; (c) Mốc thời gian chính xác.
Cách check CĐT uy tín?
(1) LỊCH SỬ: tìm dự án trước của CĐT, có chậm tiến độ/tranh chấp không (Google + báo chí); (2) Vốn pháp định: ≥20% tổng đầu tư; (3) Đối tác NH bảo lãnh: NH lớn (VCB, BIDV) = uy tín; (4) Đánh giá khách hàng cũ trên NDTN/Facebook; (5) Văn phòng + showroom rõ ràng; (6) CCT có đăng ký với Bộ Xây dựng.
Tiến độ thanh toán dự án – đợt nào?
Tiến độ thanh toán điển hình: Đợt 1 (5-10%): khi ký HĐ; Đợt 2-3 (15-25%): móng + tầng hầm; Đợt 4-6 (30-40%): thân; Đợt 7-8 (10-15%): hoàn thiện; Đợt cuối (5%): khi nhận sổ. Tổng cộng 5-10 đợt. Luật KD BĐS 2023 quy định: lần cuối ≤5% tổng giá khi cấp sổ hồng.
Căn cứ pháp lý: Luật KD BĐS 2023